PROPIEDAD HORIZONTAL (Régimen de Propiedad Exclusiva y Común)

Teóricamente, en un terreno de propietario único, el dueño es propietario de todo lo plantado y edificado sobre él, sin limitaciones espaciales, es decir, imaginariamente, hasta el cielo. La propiedad horizontal o Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, tiene un contexto limitado por planos espaciales horizontales.

Jurídicamente, es un régimen que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común.

La propiedad horizontal es el resultado del crecimiento vertical de las ciudades y, por supuesto, una opción de mayor acceso económico por su costo, significativamente más bajo y comparativamente con una casa.

Esta modalidad de posesión es típica en edificios de departamentos, oficinas, locales comerciales, estacionamientos y en realidad aplica el término copropietarios o junta de propietarios. En este contexto, cada propietario ejerce derecho de propiedad absoluto y exclusivo, la copropiedad forzada se limita a los bienes y servicios de dominio común.

La necesidad de compartir bienes y servicios, entre los copropietarios, ha originado que por ley se haya establecido que las normas de convivencia, se plasmen en un "Reglamento Interno".

Reglamento Interno de Propiedad Horizontal: ¿quién debe elaborarlo?

La ley señala que el responsable, en primer lugar, es el promotor o constructor del edificio y que en su defecto debe hacerlo la Junta de Propietarios. La condición democrática es que el 50% de propietarios aprueben el citado reglamento.

Para salvaguardar los derechos y obligaciones de beneficio común entre los propietarios y para asegurar concordancia con la ley, lo más recomendable es que el reglamento sea elaborado por un abogado especialista en derecho inmobiliario.

Con la finalidad de facilitar la elaboración de reglamentos, el ejecutivo promulgó hace algunos años un modelo de reglamento interno, que lógicamente puede servir de base, pero los ajustes propios debe realizarlo un especialista, lo cual siempre queda a consideración de la junta de propietarios.

Reglamento Interno de Propiedad Horizontal: contenido básico

1. Derechos y obligaciones de los propietarios.

2. Limitaciones y disposiciones sobre usos y destinos de bienes y servicios comunes. Ejm: parcelación de la azotea, lavandería, sala de recepciones.

3. Reglamentos especiales: obras, usos, propaganda, otros.

4. Proporción de participación por cada propietario en los bienes comunes.

5. Organos de Administración, facultades y atribuciones.

Bienes y Servicios de Uso Común – Típicos

• El terreno.

• Cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías, vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines.

• Sótanos, sala de recepciones, lavandería y azoteas.

• Los locales para alojamiento del portero.

• Servicios: agua, gas, portería, administración.

• Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todas las instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

Aplica el concepto de bien común, aun cuando en la práctica algunos propietarios no los utilicen, Ejm: lavandería, sala de recepciones, ascensores, pasillos, etc.

El objeto de la Propiedad Horizontal es la unidad funcional, luego el derecho sobre las partes comunes es inseparable del que recae sobre las individuales. Cada propietario podrá usar los bienes y servicios comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.

Violación del Reglamento

En caso de violación de las normas establecidas en el Reglamento, por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, el representante o propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente, ante el juez competente. Tiene potestad de promover la acción el administrador o los propietarios.

El régimen de propiedad exclusiva y común o de propiedad horizontal está definido en el art. 129 del Reglamento (se refiere al TUO aprobado por Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA): “Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un reglamento interno y una junta de propietarios”. Es importante inscribir la propiedad exclusiva y común en la SUNARP para que formalmente se pueda disponer de la propiedad exclusiva y exigir que se respeten las áreas comunes, así como también poder solicitar créditos de manera más conveniente.

La diferencia principal de la propiedad horizontal con la propiedad del Código Civil (de los predios en particular) consiste en la extensión del derecho sobre el bien, es decir, la propiedad de los predios se extiende al suelo y sobresuelo de manera ilimitada; hasta donde es útil al propietario; en cambio en la propiedad horizontal (en el caso de edificios) el dominio exclusivo se extiende hasta el límite de las secciones de arriba y de abajo, podemos decir entonces que hay una propiedad superpuesta de otra. Por lo demás los bienes comunes son los que están destinados al uso y disfrute de todos los propietarios o que son imprescindibles para la existencia de la edificación.

Comentarios Finales:

La diferencia principal de la propiedad horizontal con la propiedad del Código Civil (de los predios en particular) consiste en la extensión del derecho sobre el bien, es decir, la propiedad de los predios se extiende al suelo y sobresuelo de manera ilimitada; hasta donde es útil al propietario; en cambio en la propiedad horizontal (en el caso de edificios) el dominio exclusivo se extiende hasta el límite de las secciones de arriba y de abajo, podemos decir entonces que hay una propiedad superpuesta de otra. Por lo demás los bienes comunes son los que están destinados al uso y disfrute de todos los propietarios o que son imprescindibles para la existencia de la edificación.

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